رویای خرید یک خانه زیر آفتاب مدیترانه یا آپارتمانی با چشم‌انداز بسفر، بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی را به بازار املاک ترکیه کشانده است فرآیند اخذ شهروندی از طریق خرید ملک، این جذابیت را دوچندان کرده و بسیاری با اعتماد به وعده‌های سازندگان یا مشاوران فروش، تمام سرمایه زندگی خود را وارد این بازار می‌کنند
اما در زیر این سطح فریبنده، خطرات حقوقی بزرگی نهفته است که می‌تواند نه تنها رویای شما را به کابوس تبدیل کند، بلکه کل سرمایه‌تان را نیز به باد دهد
به عنوان وکیلی که پرونده‌های پیچیده سرمایه‌گذاری اتباع خارجی در ترکیه را از نزدیک دنبال کرده‌ام، وظیفه خود می‌دانم تا شما را از سه دام خطرناک آگاه کنم؛ دام‌هایی که معمولاً در بروشورهای رنگارنگ به آنها اشاره‌ای نمی‌شود
۱ خطر ملک‌های مرهونه خرید آپارتمان روی زمینی که مال شما نیست
این شایع‌ترین و در عین حال ویرانگرترین دام است تصور کنید شما یک آپارتمان نوساز و زیبا را از یک شرکت سازنده معتبر خریداری می‌کنید، تمام پول را می‌پردازید و سند آپارتمان خود را نیز دریافت می‌کنید اما از یک واقعیت کلیدی بی‌خبرید شرکت سازنده برای تأمین مالی پروژه، کل زمین اصلی ساختمان را در رهن بانک یا یک شخص ثالث قرار داده است
این یعنی چه؟
یعنی اگر سازنده نتواند بدهی خود را به بانک پرداخت کند، بانک این حق را دارد که کل زمین و ساختمان روی آن را برای وصول طلب خود مصادره کند در چنین حالتی، سند آپارتمان شما در برابر ادعای بانک ارزشی نخواهد داشت، زیرا حق رهن بانک بر کل ملک، مقدم بر حق مالکیت شما بر واحدتان است شما آپارتمانی را خریده‌اید که روی یک بمب ساعتی بدهی بنا شده است
۲ خطر املاک مصادره‌ای یا در معرض توقیف
در سال‌های اخیر، دولت ترکیه به دلایل مختلف سیاسی و قضایی، اموال و دارایی‌های برخی شرکت‌ها و افراد را مصادره کرده یا تحت اقدامات تامینی قرار داده است خرید چنین املاکی، حتی به صورت ناآگاهانه، شما را وارد یک باتلاق حقوقی پیچیده می‌کند
املاک با دستور توقیف قضایی ممکن است ملکی که به شما فروخته می‌شود، به دلیل اختلافات حقوقی مالک قبلی، دارای دستور منع فروش باشد که در سیستم ثبت اسناد پنهان مانده یا به شما اطلاع داده نشده است
املاک متعلق به شرکت‌های ورشکسته یا تحت تعقیب خرید ملک از شرکتی که در آستانه ورشکستگی قرار دارد یا مدیران آن تحت پیگرد قانونی هستند، می‌تواند منجر به ابطال معامله شما در آینده توسط دادگاه یا طلبکاران شود
۳ خطر بدهی‌های دولتی و مالیاتی ملک
برخلاف بسیاری از سیستم‌های حقوقی، در ترکیه برخی بدهی‌ها به “ملک” می‌چسبند، نه به “مالک” این یعنی اگر مالک قبلی بدهی‌های مربوط به ملک مانند مالیات املاک یا عوارض شهرداری را پرداخت نکرده باشد، پس از انتقال سند، دولت برای وصول این بدهی‌ها به شما به عنوان مالک جدید مراجعه خواهد کرد
شما ملکی را می‌خرید به این امید که پاک و بدون بدهی باشد، اما ناگهان با لیستی از بدهی‌های معوقه مالک قبلی روبرو می‌شوید که قانوناً موظف به پرداخت آن هستید
چرا وکیل مشاور املاک، نماینده فروش یا سازنده، وکیل شما نیست؟
مشاور املاک یا نماینده فروش سازنده، انگیزه‌ای جز فروش ملک و دریافت کمیسیون خود ندارد وظیفه یا تخصص او نیست که این بررسی‌های عمیق حقوقی را انجام دهد وکیل آنها نیز ملکف هستند که از منافع موکل خود حمایت کنند نه از منافع شما لذا تنها فردی که تعهد قانونی و اخلاقی برای حفاظت از منافع شما را دارد، یک وکیل مستقل است
یک وکیل متخصص قبل از خرید ملک چه می‌کند؟
استعلام کامل سند بررسی می‌کند که آیا هرگونه رهن ، توقیف یا محدودیت قانونی روی ملک یا زمین اصلی آن ثبت شده است یا خیر
بررسی وضعیت شهرداری و مالیاتی استعلام تمام بدهی‌های معوقه ملک به دولت و شهرداری
بررسی گواهی پایان کار اطمینان از اینکه ملک مجوزهای قانونی لازم را دارد و خرید آن برای اهداف اقامتی یا شهروندی معتبر است
بازبینی قرارداد فروش تنظیم یا اصلاح قرارداد به گونه‌ای که منافع و حقوق شما را به طور کامل تضمین کند
نتیجه‌گیری
سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه می‌تواند یک فرصت عالی باشد، به شرطی که با چشمان باز و با سپری از حمایت حقوقی وارد آن شوید هزینه استخدام یک وکیل مستقل، در مقایسه با ریسک از دست دادن کل سرمایه‌تان، یک سرمایه‌گذاری ناچیز اما حیاتی است این هزینه، بیمه‌نامه‌ای برای آرامش خیال و امنیت دارایی شما در یک کشور خارجی است
قبل از امضای هر قراردادی و پرداخت هر پولی، اولین قدم شما باید انتخاب یک وکیل معتمد باشد برای تماس با ما از طریق واتساپ اینجا را کلیک کنید
:درباره نویسنده
فرزاد قدس، وکیل بین‌المللی متخصص در امور مهاجرت و سرمایه‌گذاری خارجی با تخصص در سیستم‌های حقوقی ایران، ترکیه و انگلستان
ما به شما کمک می‌کنیم تا سرمایه‌گذاری امن و موفقی را تجربه کنید
#اقامت_ترکیه #کلاهبرداری_ملک_ترکیه #مناطق_ممنوعه_ترکیه #سرمایه_گذاری_خارجی #وکیل_ایرانی_در_ترکیه #حقوق_املاک #خرید_ملک_در_ترکیه #مشاوره_حقوقی #امنیت_سرمایه_گذاری #FarzadGhods